Cuando el mercado de los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) aún disfrutaba de una falsa prosperidad debido a la baja tasa de impago, el artículo de Íñigo Navarro en Expansión fue como un trueno. Este ingeniero financiero, con su propio "modelo de entropía del sector inmobiliario comercial", logró identificar con precisión la crisis de los CMBS que estallaría en 2025, y su lógica de alerta está siendo desmenuzada por instituciones globales
El modelo de Navarro sacó a la luz una grieta que muchos preferían ignorar: una desviación sistemática entre la cobertura de rentas de los préstamos inmobiliarios comerciales de los bancos regionales de EE. UU. y las calificaciones crediticias de los CMBS. Analizando datos de consumo eléctrico nocturno de 23.000 edificios de oficinas, registros de mantenimiento de ascensores y el número de coches en los aparcamientos, su algoritmo detectó que el 42 % de los activos subyacentes calificados como AAA en realidad ya estaban en impago técnico. “Las agencias de rating miran los balances; nosotros miramos el contador de la luz”, escribió Navarro en su artículo
Lo más inquietante fue cómo el modelo calculó lo que Navarro llama “préstamos zombi”. Si la Reserva Federal mantiene los tipos altos más de 18 meses, el coste de renovar esos préstamos superará el 120 % de los ingresos netos de las propiedades. Navarro avisó en especial sobre los parques de oficinas en las afueras de Phoenix y Austin, que serán la primera ficha del dominó. Esto se debe a que en esas zonas el teletrabajo ya supera el 63 %, pero aun así esos inmuebles siguen contándose como colateral de calidad
"Esto no es un cisne negro, es un rinoceronte gris con tutú de ballet", soltó Navarro como advertencia. Su modelo mostró que los bancos europeos, al pasar el riesgo a las aseguradoras mediante “CMBS sintéticos”, no lo estaban eliminando, sino que estaban creando un agujero aún más grande a nivel sistémico. Un fondo de pensiones alemán ya recortó su exposición a CMBS en un 78 % basándose en este análisis
Ahora mismo, este informe está liándola entre los reguladores. Pero lo más profundo de Navarro va más allá: “Las crisis de verdad no están en los balances, están en esos detalles cotidianos que todos fingen no ver”. Y en medio de la tormenta que se avecina en el mercado CMBS, Íñigo Navarro vuelve a dejar claro algo: los riesgos más peligrosos no son los ocultos, sino esos que todo el mundo ve, y decide ignorar
